ドイツの住宅事情 ― 暮らしの場としての家

 

ドイツの街を歩けば、19世紀に建てられた集合住宅や、戦後に整備された大規模団地が、今も人々の生活を支えています。
日本では新築こそ価値があるという考え方が強い一方、ドイツでは古い建物を修繕し、世代を超えて住み続ける文化が息づいています。
住宅は資産ではなく暮らしの基盤である―そんな価値観が、ドイツの住宅事情を形づくってきました。

 

賃貸が当たり前？その歴史的背景

 

ドイツの持ち家率は約47.3％（2024）と先進国の中でも低く、欧州で賃貸世帯が多い国です。
戦後の住宅不足を補うため、国や自治体は公共住宅を大量に建設しました。
ベルリンのモダニズム集合住宅群はその象徴で、今では世界遺産にも登録されています。

こうした政策が、住宅は誰もが享受すべき社会的権利という考えを育み、長期契約が可能で質の高い賃貸市場を支えてきました。
また、住宅ローンの制度も日本と大きく異なります。

頭金として購入価格の4割程度を自己資金で用意しなければならず、貸出上限も厳格に制限されています。
これは身の丈に合った暮らしを守るための仕組みであり、不動産を投機対象にさせないという哲学が垣間見えます。
そのため、ドイツ人の間では無理に買うより賃貸で自由を保つという価値観が自然に受け入れられてきました。

 

 

新築よりも中古 ― 長く使う住宅文化

 

日本では新築住宅が売れ筋で、築30年の家は資産価値がゼロに近いとされます。
しかしドイツではむしろ逆で、1978年以前に建てられた住宅が全体の7割を占め、古い家ほど価値があるとさえ考えられます。
石やレンガ造りの建物は数百年に耐えうるため、適切に修繕すれば次世代へ引き継げるのです。
リノベーション産業も盛んで、古さを魅力として住まいに取り入れる姿勢が一般的です。

では実際に購入するといくらかかるのでしょうか。
日本の戸建てで一般的な100㎡を基準に考えると、ミュンヘンの中古住宅は1㎡あたり約8,500ユーロ。
100㎡なら約85万ユーロ、為替レート1ユーロ＝172円（2025年8月現在）で換算すると約1億4,500万円となります。

日本でよくある3,000万～4,000万円のマイホームと比べると、まさに桁違いです。
ただし地方都市や旧東ドイツ地域では、1㎡あたり2,000ユーロ程度の物件も多く、100㎡で2,000万～3,000万円台と日本に近い価格帯で手に入ります。
都市と地方の価格差は大きく、これもドイツ住宅市場の特徴のひとつです。

 

ドイツの住宅事情を眺めると、単なる物価や不動産価格の違いを超えて、文化や歴史の積み重ねが浮かび上がってきます。

賃貸重視の政策、堅実なローン制度、石造りの家を大切にする文化――これらすべてが「住宅は投資ではなく、暮らしの場」という価値観を形づけてきました。
日本では”いつかはマイホーム“が人生設計の前提とされがちですが、ドイツでは”賃貸で柔軟に暮らす“こともまた自然な選択肢。

こうした違いを知ることは、私たち自身の住まいへの考え方を問い直すきっかけになるのではないでしょうか。

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参考HP

ドイツのモダニズム集合住宅群　Wikipedia：https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%99%E3%83%AB%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%81%AE%E3%83%A2%E3%83%80%E3%83%8B%E3%82%BA%E3%83%A0%E9%9B%86%E5%90%88%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%BE%A4

Wohneigentumsquote in Deutschland 2024 Statistisches Bundesamt (Destatis)：https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Tabellen/tabelle-eigentumsquote.html

Wohneigentumsquote Deutschland 2024, Trends und Herausforderungen
wohn-glueck.de：https://wohnglueck.de/artikel/wohneigentumsquote-deutschland-27738

Immobilienpreise in München – Durchschnittspreis pro Quadratmeter Engel & Völkers：https://www.engelvoelkers.com/de-de/immobilienpreise/bayern/muenchen/

Grundstückspreise und Quadratmeterpreise München – Marktinformationen Fischer Immobilien München：https://www.fischer-immobilien-muenchen.de/immobilienpreise/real-estate-agent-munich/

Immobilienpreise Deutschland – Durchschnittspreise und Regionalvergleiche Immowelt：https://www.immowelt.de/immobilienpreise/deutschland

Immobilienpreise München im Überblick – Eigentumswohnungen (Stand August 2025) Immowelt：https://www.immowelt.de/immobilienpreise/muenchen